原创首发｜未经授权禁止转载 上周末在小区门口碰见老周，他挂了大半年的房子终于出手。300万的报价，今年5月以265万成交，比心理预期少了35万。签完字他说，总算不用天天盯着手机里的中介软件，夜里能睡个整觉。 老周这样的人，身边不少。有人换房心切，有人等钱周转，也有人被“还会再跌”的情绪推着走。中介门店里的话术，从“能不能再让10万”，变成“能卖出去就不错”。 打开数据，这种感受有出处。10月百城二手住宅均价环比仍在小幅回落，同比降幅超过6%，98个城市还在下探。说市场已经全面转暖，没人信。 但跌的姿势，正在悄悄变。 国家统计局9月数据，70个大中城市里新房价格环比上涨的城市有17个，比上月多2个；二手房环比上涨的城市从3个跳到9个，多了6个。从几乎普跌到涨价城市增多，方向感不一样了。 跌幅在收窄，涨价的城市在增多。这是继续走弱，还是已经在筑底？手里有房、或者打算买房的人，值得认真想想。 这种场景，过去出现过。2014年到2015年，全国房价连跌1年多，放松限贷、降低二套首付之后，量先起来，价格在下半年才跟上。 有人问，成交放量不都是靠降价换来的吗？这话只对了一半。成交能持续放大，说明接盘的人真金白银在进场，这是买方的回归，不只是卖方的无奈。 住建部数据，1到9月全国二手房网签面积6.17亿平方米，同比增长10.7%，二手房占一二手总成交的比重达到52%。过去新房挑大梁，现在二手房唱主角。 上海前三季度二手房网签19.16万套，同比增长15.5%，月度成交连续7个月同比增长。10月上海网签24653套，同比增长32.9%，创近6年新高。苏州、宁波、杭州的成交增幅也普遍在2到3成。 价格端，9月上海、广州、深圳新房环比分别上涨0.2%、0.2%、0.3%，二线城市新房环比由降转平。一线二手房环比已经连续7个月走高。数字都不大，方向比幅度重要。 让价空间也在收窄。核心区优质房源的议价空间，从过去3到5个百分点，缩到1到2个百分点。前两年客户张口就是再让20万，现在能让2到3万，就算谈得顺。 挂牌数据更直观。重点49城挂牌量从年内高点约435万套回落到428万套，同比由升转降，恐慌式挂牌正在收尾。 看懂了当下，再看3个月后为什么关键。 8月28日的制度变革，动的是楼市的地基。新出让土地优先现房销售，预售门槛提到主体结构封顶，购房资金全额监管，所见即所得，交付风险被制度封住。 9月29日的财政贴息，动的是购房成本。符合条件的首套，财政按年化1个百分点贴息，期限5年，单户贷款上限100万元。按100万元、30年贷款测算，月供从4243元降到3721元，总利息少了35.6%。 房贷期限可以延到40年，月供压力再摊薄。月供少500块，听着不多，30年下来是十几万到20万的利息差。 政策效果已经冒头。10月上旬25城二手房门店成交套数同比增长33%。前期积累的需求没有消失，政策一给台阶，观望的人就走进签约室。 再看季节规律。每年春节后是传统的小阳春，今年3月北京网签近2万套、上海超3.1万套，分别创出15个月和近5年新高。买房是家庭决策，过年一商量，开春就出来看房。 明年3月更特殊。政策发酵满半年，贴息拉低的月供、现房销售稳住的信心，正好撞上开春看房季。2个窗口叠加，效果往往不是相加，是相乘。 预期数据也在配合。长江商学院的调查里，房价看涨预期从37%回升到56%，看多的人重新占多数。预期不直接决定房价，但它决定多少人从“看看”变成“买买”。 情绪会变，政策会调，供给这只手一旦收缩，2到3年很难逆转。 国家统计局口径，1到9月全国房屋新开工面积同比下降24.9%，住宅下降25.4%；涉宅用地成交面积下降22.3%，9月单月降幅扩大到32.3%。数字不抢眼，它决定两年后的货架。 盖房子有周期，从拿地到开盘一般18到24个月。今天不拿地、不开工，两年后市面上就没有足够新房。这不是预言，是工程进度。 华泰证券测算，828新政后新预售模式下房企可动用拿地金额下滑约33%，新现售模式下滑约41%。现房销售资金回笼拉长到2到3年，能撑的项目自然少。 库存这边同步去化。9月末全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，同比下降1.5%，连续7个月同比下降，其中3年以内的短期库存下降5.0%。 租金是个隐藏信号。百城租金同比降幅持续收窄到4.7%，低总价房源租售比能到3%以上。利率往下、租金回报往上，2个方向相向而行。 一套月租4000的两居室，按40年按揭、贴息后利率测算，月供3600到3700，比租金还便宜，房子到头来是自己的。租转买的开关，就这么被按开。 这条链条不是纸面推演。香港楼市2025年4月见底，利率回落、供平过租，到2026年2月房价累计回升约7.4%，一样的剧本演过一遍。 把这些信号拼在一起，再过3个月，楼市大概率迎来2大转变。 一个是大范围止跌
